中古マンションの選び方がわからない・・・リノベーションするために中古マンションを探しているけど、どんな所を見て購入すればいいのだろうか？と言う方が多いのではないでしょうか？
中古マンションを購入する際には、絶対に抑えておきたいポイントがあります。これからご紹介するポイントを確認することで、そのマンションが良いかどうかわかります。
耐震性の確認
まず中古マンション選びで、必ず確認するべき項目のひとつが「耐震性」です。耐震基準のひとつに「新耐震」と「旧耐震」というのに分かれます。
１９８１年6月1日以降に建てられたマンションは、「新耐震」それ以前のマンションは「旧耐震」となります。新耐震は、震度６から７程度でも倒壊しないこと。という基準に対して、旧耐震は震度５から６程度でも倒壊しないという基準です。新耐震の方が、厳しい基準になっています。
出来るだけ新耐震の中古マンションを選ぶ方が、耐震性は安全と言えますが一概に旧耐震だからダメという事ではありません。旧耐震でも耐震性が優れた中古マンションも多いのが現状です。
新耐震だけに絞っていくとなかなか見つからないという事も多いため、実際に物件を見てひび割れなどが外壁にないか？などを確認してみるという方法をおすすめします。
またマンションの場合、「地盤」も大事になってきます。液状化や土砂崩れなど過去に起こっていないかなども確認しておきましょう。確認方法として、各自自体の「ハザードマップ」と言うものがあります。但しマンションなどの大規模建物は、必ず「地盤改良」という地盤を強固にしています。軟弱地盤の上に建っていないか？なども地盤改良の資料があれば確認してみることをおすすめします。
共用部・マンションの管理状況
中古マンション選びで次に大事なのが、「管理状況」です。管理状況で確認するべきポイントは２つあります。まずは、マンションの管理状況です。
マンションの管理状況が不十分だと、そのマンションの耐震性なども大きく変わってきます。マンションだけに限った事ではないですが、建物には定期的なメンテナンスが必要です。メンテナンスを怠っているいると設備や建物が劣化し耐震性などが悪化してしまいます。
特にマンションには、修繕履歴書と言うものが備え付けられています。修繕履歴書には、いつどんな工事をしたのかが記載されているのでどれくらいの頻度で修繕されているのかがわかります。この修繕履歴書は修繕計画書とも言い、今後将来どんな修繕をするのかも記載されています。
マンションの場合修繕費用は住民全員で積み立てていくので、毎月どれくらいの修繕積立金が必要かも確認しましょう。確認方法としては、修繕計画書と言うものがマンションには必ずあるので不動産屋さんに依頼すれば確認できます。
修繕費のワンポイントアドバイス
修繕費は必ず各世帯同じ金額と限りません。マンションによっては、部屋の広さによって金額が変わる場合もあります。部屋の広さによって金額が変わる場合は、あまりおすすめしません。
次に共用部の管理状況も確認が必要です。エントランスやゴミ置き場・ポストなど管理がきちんとされているか目で見える範囲は確認しましょう。ゴミ置き場が散乱していたり、ポストに郵便物が溜まっていたり共用廊下などが掃除されていなかったりする場合は、あまり管理が行き届いていない証拠です。
インターネットなどの情報だけでなく、実際に住むかもしれないので気になった物件は現地を見る様にしましょう
築年数の確認
中古マンションの築年数は、資産価値に直結します。新築マンションが建った時点から１年で大きく下落し、築20年前後まで下がり続けます。その後価格が穏やかに落ち着くというのが一般的です。
一般的に言われているのが、築26年前後経った中古マンションは価格帯が落ち着いているので資産価値の減少を防げると言われています。
その一方で、築浅の物件は年々資産価値が下がる傾向がある為先をみた資産価値で考えると損をする場合が多いようです。
建物の構造の確認
リノベーションを前提で中古マンションを探している方には、建物の構造は非常に重要になってきます。建物の構造によっては、大きな間取り変更などができないといった事も起こります。
マンションの構造は、2種類に分かれます。ラーメン構造と壁式構造です。一般に高層マンションはラーメン構造という構造になり、低層マンションは壁式構造で建てられている場合が多いです。
ラーメン構造は間取り変更の自由度が高く、壁式構造は間取り変更が難しい構造です。その為ラーメン構造のマンションを選ぶ方が有利と考えてよいでしょう。
またパイプスペース（PS）の位置も確認しましょう。パイプスペースとは、各部屋の水回りの給排水管がまとまった所の事です。この位置が何処にあるかによってキッチンや洗面所・お風呂などの水回りの位置が動かせるかが決まってきます。
特に今のお風呂やキッチンを移動したいと言った場合は、必ず専門家の人に見てもらって確認しましょう
まとめ
今回のおさらい
- 新耐震だけにとらわれない
- 共用部や管理体制だけでなく修繕積立費もチェック
- 構造もチェックしながら水回りの位置なども確認
中古マンションでの確認ポイントをみてきましたが、良いマンションというのは何も管理体制だけなく構造面や建物の修繕状態も含めての判断です。マンションを選ぶときには、必ず説明してきた点を確認するようにしましょう。
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